カテゴリー: 不動産

ホステルは、外国人観光客の流入に合わせて、大量に供給されました。特に都心部で「バックパッカー」に利用される例が多かったです。

ホテルのシングルが暴落

都心部ホテルのシングルが2500円～5000円ぐらいまで暴落したことで、それ以下のサービスしか提供できないホステルの価格帯も暴落しました。ホステルの価格帯は、1000円～1500円ぐらいまで下落しており、それでも空室だらけというホステルが目立ってきています。ドミトリー1泊1000円では、本当に儲からないのですが、それでも空室よりはマシという状況です。

これ以上は価格を下げられない

シングル1泊2500円だと、経費を引けば利益がほとんど出ません。もう「空室よりはマシ」ぐらいで、経費分の支払いと言ったところでしょう。都心の大型ホテルでは、「ワンルームよりホテル住まいの方が安い」という所も出てきています。

稼働率を上げるためには、「とにかく価格を激安化しなければいけない」という現実があります。都会のドミトリーは、平日1000円、土日祝日2000円ぐらいが一般化してきています。まるでボランティアのレベルまで稼働率が低下していきます。主な利用者の質も低下して、日雇い労働者などが増えています。

コロナ騒動による稼働率の低下

コロナによって、ドミトリーを選ぶ人が激減して、稼働率が10％～30％まで下落しています。稼働率も低下して、客単価も低下しているので、コロナ下においてドミトリーは、全く儲からないビジネスに成り下がってしまいました。

需要を見ることの重要性

供給側から見るのではなくて、本当にそんな需要が存在するのかどうか？を考えることが非常に重要になります。需要がないものをいくらサービス提供しても、空室になることは目に見えているからです。

独自マーケティングの重要性

独自のホームページで情報を沢山だして集客するなど、マーケティングも重要になってきています。マーケティングを「宿泊予約サイトに丸投げ」している状態では、完全に巻き込まれてしまいます。宿泊予約サイトに払う予約代金を考えると、さらに利益が小さくなってしまいます。自分の独自サイトで、多くの情報をきちんと発信して、サービスをＰＲすることができなければ、生き残ることは難しいと言えるでしょう。

結局、日頃からホステルを利用している人であれば、3000円～4000円の単価で満室にならないことは分かりきっていたことなのに、普段からホステル利用しないサラリーマンなどがホステル投資を行うと、現実的な想定ができないと考えられます。実際に自分が業界に近いポジションにいれば分かることなんですけどね。

儲からないどころか大赤字

さらに運営委託費を売り上げ3割という契約、システム利用料10万円という支払いで毎月50万円も支払っていると、毎月の収益数万円になり、ここから賃料・ローン返済をすると完全に大赤字ということになります。月々で数十万円の損失が生まれることになります。

経験不足で騙された大家たち

ホステル・ホテル業などを運営するには、それなりのノウハウが必要になります。そのノウハウを外部から貰って収益だけ得ようという「都合のいい話」は世の中に存在していません。投資家の多くは、日本政策金融公庫から「旅館業」として事業融資を受けています。

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東京都・八王子市は、東京の西側にあり、新宿まで37分、東京駅までも1時間で行ける通勤圏内になっています。それでも不動産の人気が低迷しています。八王子駅の近くであればアクセスが良いのですが、八王子駅から離れるとかなり不便な所が多くなるからです。

八王子よりも立川

東京にアクセスを考えるならば、八王子よりも立川よりも東側に家を構えたいと思うのが普通です。

中古の激安ワンルーム

八王子では、ワンルームの借りてがいないので、中古ワンルーム物件が激安で販売されています。築10～20年ぐらいのワンルームでも、300万円ぐらいで販売されています。それだけワンルームの需要がない（供給過剰である）ことを意味しています。

都心にもアクセスできるし、大学生ぐらいが住むには良い価格で売られているので、大学生が上京する時に買うにはいい買い物だと思います。つまり、極端に若い人が都心に移住した時に購入する物件（＝自分や親族が住む物件）として、ワンルームは魅力的なのです。

誰かに貸し付ける物件であれば、入居者がいなければ大問題ですが、自分が住む、もしくは親族が住み続ける物件であれば、空室の問題が起こりません。「需要を自分自身で埋めることができる」からです。

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商品モデル番号:BAS5056831 対象年齢 :8才以上 梱包サイズ:55.0×25.0×19.0(Cm) 対象性別: male

不動産投資は、お金があれば誰でもできるビジネス（手元にお金がなければ借り入れることで購入することは可能）なので、サラリーマンでも比較的始めやすい副業と言えるでしょう。しかし、簡単に初めてしまうと、後から痛い目にあう人も多いビジネスでもあります。そもそも、そんなに儲かるビジネスモデルが個人に簡単に降ってくる訳がないのです。

安い物件には理由がある

安い物件には、必ず安いなりの理由があります。

・物件自体に傾きがある
・築年数が経ちすぎて改修に時間がかかりすぎる
・毎月の管理・積立金が高額である

多額のリフォーム費用がかかる

安井物件は、修繕が必要な場合が多いので、多額のリフォーム費用がかかることになります。

極端に安い物件はババ抜き

極端に安い物件になると、ババ抜きゲームになります。特に物件に価値が全くないにもかかわらず、維持・管理費が高い物件は、負債要素が極めて強い不動産になります。

個人の不動産投資家は、自分の人生と財産をかけたババ抜き大会を行っています。ババ物件は、特別なものではなくて、本当にありふれたものです。

別荘の物件を避ける

基本的には、別荘物件は実用性に乏しく、「長期の移住」でも考えない限りは、購入をやめておいた方がいいでしょう。「別荘を保有している」という自慢することはできますが、実際に利用を続けることは大変で、必要な時にホテルを利用した方が安上がりになることが多いです。

不動産屋の手数料

不動産投資では、基本的に客付けを不動産屋さんを通して行うことになります。不動産屋さんに支払う広告量・手数料などの金額は、長期になるほど無視できない金額になります。

大損しない不動産投資

不動産の投資で大損しないためには、「自分が住めるところに不動産をもつこと」です。

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